Ristrutturazioni e miglioramento sismico: sì alla doppia detrazione

Nel complesso e sempre più articolato panorama delle agevolazioni fiscali legate al settore edilizio, una delle domande più frequenti tra i contribuenti riguarda la possibilità di cumulare diverse detrazioni per interventi eseguiti sul medesimo immobile.

Con la risposta n. 242 del 2025, l’Agenzia delle Entrate fornisce un importante chiarimento sulla compatibilità tra la detrazione per acquisto di immobili ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del TUIR) e quella per interventi antisismici, il cosiddetto Sismabonus (art. 16 del DL 63/2013), quando quest’ultima è trasferita dall’impresa venditrice all’acquirente dell’unità immobiliare.

Ma cosa succede se l’immobile acquistato è ancora in corso di costruzione? E se le due detrazioni si riferiscono a voci di spesa differenti? In questo articolo vedremo qual è stata la posizione ufficiale dell’Agenzia, riportando fedelmente la domanda del contribuente e la risposta dell’Amministrazione finanziaria.

La cumulabilità è davvero possibile? Quali condizioni bisogna rispettare?

Scopriamolo nei prossimi paragrafi.

Il caso sottoposto all’Agenzia: due detrazioni per lo stesso immobile?

Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate arriva da un contribuente che ha acquistato, in data 9 dicembre 2024, una delle due unità immobiliari unifamiliari in corso di realizzazione da parte di un’impresa di costruzione. L’immobile, al momento della compravendita, era accatastato come F/3 – cioè “unità in corso di costruzione” – e risultava allo stato grezzo, con i soli lavori strutturali completati.

La società venditrice aveva ottenuto permesso di costruire per demolizione e ricostruzione in data 10 novembre 2023, e aveva iniziato i lavori il 21 novembre dello stesso anno. Prima dell’inizio lavori era stato depositato l’allegato B relativo al Sismabonus, e successivamente – il 14 novembre 2024 – anche gli allegati B1 e B2 attestanti il miglioramento sismico dell’edificio di due classi.

Il contribuente ha quindi precisato che:

• l’acquirente ha diritto al Sismabonus, poiché l’immobile, pur essendo accatastato F/3, ha completato gli interventi strutturali e ha ottenuto il collaudo statico, come previsto dalla risoluzione n. 14/2024 dell’Agenzia;
• i lavori di finitura saranno completati a cura dell’acquirente;
• la detrazione relativa al Sismabonus, non ancora utilizzata dal venditore, è stata trasferita all’acquirente contestualmente al rogito, come consentito dall’art. 16, comma 1-quinquies del DL 63/2013.

La vera domanda posta all’Agenzia è la seguente:

«In aggiunta ai benefici della detrazione di cui sopra (Sismabonus intervento), ai sensi dell’art. 16, comma 1-quater, del DL 63/2013 trasferiti all’acquirente, lo stesso può usufruire anche della detrazione IRPEF di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, sulla base di un importo forfettario pari al 25% del 50% del prezzo di vendita come da rogito?»

In altre parole: è possibile cumularle entrambe? Il dubbio nasce dal fatto che la detrazione prevista dal TUIR si basa su un forfettario calcolato sul prezzo di vendita, mentre il Sismabonus è collegato ai costi strutturali effettivamente sostenuti e asseverati.

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L’interpretazione del contribuente e la risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nella propria istanza, il contribuente ha motivato la possibilità di cumulare entrambe le detrazioni partendo da un principio fondamentale: le due agevolazioni si basano su presupposti differenti.

Infatti:

• il Sismabonus (art. 16, comma 1-quater, DL 63/2013) è riferito ai costi sostenuti per interventi strutturali antisismici, dettagliatamente determinati e asseverati, e nel caso in questione trasferito all’acquirente dall’impresa venditrice;
• la detrazione per acquisto di immobili ristrutturati (art. 16-bis, comma 3 del TUIR), invece, è forfettaria: si calcola sul 25% del 50% del prezzo di vendita riportato nell’atto di compravendita (per un massimo di 96.000 euro di spesa agevolabile).

Secondo il contribuente, quindi, non si verifica una duplicazione del beneficio: i due meccanismi agiscono su basi diverse.

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L’Agenzia delle Entrate ha condiviso questa lettura, confermando che – nel rispetto di determinate condizioni – le due detrazioni sono cumulabili.

In particolare, la risposta chiarisce che:

• la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 3, può essere fruita anche in presenza di Sismabonus, a patto che non si superi il tetto di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare;
• la cumulabilità è ammessa perché le due detrazioni si basano su parametri differenti: una sul prezzo di vendita, l’altra su costi effettivi e asseverati;
• tuttavia, la detrazione legata al TUIR può essere utilizzata solo a partire dall’anno in cui i lavori sull’intero fabbricato saranno completati, come già specificato nella circolare n. 17/E del 2023.

Quindi, sì, la cumulabilità è possibile, ma solo nel rispetto del limite massimo di spesa complessivo e a condizione che i lavori siano effettivamente ultimati. Si tratta di un chiarimento prezioso per chi investe in immobili ristrutturati da impresa e vuole massimizzare i vantaggi fiscali.

Un chiarimento importante per chi acquista immobili ristrutturati

La risposta n. 242/2025 dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un importante punto fermo per tutti coloro che intendono acquistare immobili oggetto di interventi antisismici e ristrutturazioni edilizie. Il chiarimento conferma che, a determinate condizioni, è possibile cumulare:

• la detrazione per acquisto di immobili ristrutturati da impresa (art. 16-bis, comma 3 del TUIR), calcolata sul prezzo di vendita,
• con la detrazione Sismabonus (art. 16, DL 63/2013), calcolata sui costi strutturali effettivi sostenuti e trasferita all’acquirente.

Tuttavia, è fondamentale ricordare che il limite massimo di spesa detraibile resta uno solo per unità immobiliare (96.000 euro), e che la detrazione legata al TUIR può partire solo dopo l’ultimazione dei lavori sull’intero fabbricato. Un elemento che acquirenti e professionisti devono valutare attentamente, anche in sede di contrattazione.

Questa posizione dell’Agenzia offre maggiore certezza giuridica e apre la strada a una più ampia valorizzazione degli incentivi fiscali in ambito edilizio, purché vi sia corretta documentazione, asseverazioni puntuali e rispetto delle tempistiche previste dalla normativa.