Prescrizione spese condominiali: quando non basta per evitare il pagamento

In condominio, si sa, le liti nascono spesso per le spese. Ma cosa accade se un condomino si vede recapitare un decreto ingiuntivo per spese risalenti a molti anni prima? È sufficiente invocare la prescrizione per evitare di pagare? E se il regolamento condominiale non è mai stato firmato o approvato ufficialmente, può essere comunque valido?

Una recente sentenza del Tribunale di Genova (n. 2087/2025) ha affrontato proprio queste questioni, stabilendo dei principi destinati a incidere in modo significativo su come si gestiscono i debiti condominiali, sulla validità delle delibere assembleari e su quanto peso abbia la mancata impugnazione delle stesse da parte dei condomini.

Questa decisione fa chiarezza su aspetti finora controversi, offrendo spunti interessanti per amministratori di condominio, avvocati e semplici cittadini che vivono in contesti condominiali.

Ma quali sono i limiti reali della prescrizione? Che valore ha una delibera assembleare non impugnata? E un regolamento mai firmato può davvero vincolare tutti i condomini?

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La lunga lite tra condomino e condominio: il contesto della vicenda

La vicenda giudiziaria trae origine dall’opposizione a un decreto ingiuntivo notificato a un condomino, con il quale l’amministratore del condominio chiedeva il pagamento di oltre 2.300 euro a titolo di spese condominiali non versate.

Il condomino contestava fermamente la pretesa, sostenendo che parte dell’importo fosse ormai prescritta, in particolare una somma di circa 1.742 euro risalente all’esercizio 2011/2012, e che il resto fosse già stato pagato. A suo dire, inoltre, la ripartizione delle spese sarebbe avvenuta in parti uguali e non secondo i millesimi, in violazione dell’articolo 1123 del Codice Civile.

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A supporto delle proprie ragioni, il condomino eccepiva l’inesistenza di un regolamento condominiale valido, poiché mai approvato né trascritto. Da qui la richiesta, oltre alla revoca del decreto ingiuntivo, anche di un’istruttoria per revisione delle tabelle millesimali, la redazione di un nuovo regolamento e la restituzione delle somme pagate in eccesso negli anni precedenti.

Il condominio, invece, sosteneva che tutte le delibere fossero state regolarmente adottate e non impugnate nei termini di legge, e che il regolamento — seppur non formalmente approvato in tempi recenti — fosse applicato da decenni e noto a tutti i condomini. Inoltre, sosteneva che i pagamenti eseguiti dal condomino erano stati correttamente imputati ai debiti più vecchi, secondo la prassi prevista dagli articoli 1193 e 1195 del Codice Civile.

Prescrizione, delibere e silenzio: quando il condomino perde il diritto di contestare

Uno dei punti centrali della sentenza riguarda la prescrizione delle spese condominiali. Il condomino sosteneva che parte del debito fosse prescritto, in quanto riferito a un consuntivo approvato nel 2012, per il quale non era stata intrapresa alcuna azione entro i cinque anni previsti dall’art. 2948 c.c. Tuttavia, il Tribunale ha dato torto all’appellante, chiarendo che in materia condominiale le cose non sono così semplici.

Articolo n° 2948 c.c.
Prescrizione di cinque anni
Si prescrivono in cinque anni:
1) le annualita’ delle rendite perpetue o vitalizie;
1-bis) il capitale nominale dei ((titoli di Stato)) emessi al portatore;
2) le annualita’ delle pensioni alimentari;
3) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni;
4) gli interessi e, in generale, tutto cio’ che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini piu’ brevi;
5) le indennita’ spettanti per la cessazione del rapporto di lavoro.

Secondo il giudice, il fatto che le somme “prescritte” siano state riportate nei bilanci successivi, approvati regolarmente dall’assemblea, senza che il condomino li impugnasse, rende quei bilanci veri e propri titoli di credito. In pratica, anche se la somma originaria poteva essere considerata “vecchia”, il nuovo bilancio rappresenta un fatto costitutivo nuovo, e quindi fa rinascere l’obbligo di pagamento.

Il giudice ha richiamato sul punto la giurisprudenza della Cassazione, in particolare la sentenza n. 27849/2021, che stabilisce come un consuntivo approvato, anche se riporta morosità pregresse, costituisce nuovo titolo esecutivo se non impugnato nei termini di legge (30 giorni dalla comunicazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.).

Inoltre, è stato rilevato che il condomino aveva effettuato pagamenti successivi, indicando nelle causali “rata debito condominiale pregresso”, confermando di fatto l’esistenza del debito che in sede di giudizio aveva tentato di disconoscere.

Infine, il Tribunale ha sottolineato un aspetto molto importante: anche se in sede di opposizione a decreto ingiuntivo si può eccepire la nullità o annullabilità della delibera su cui si fonda il credito, è necessario farlo con una domanda riconvenzionale espressa. In questo caso, l’appellante non ha mai chiesto l’annullamento della delibera, limitandosi ad eccepire la prescrizione.

E ormai era troppo tardi.

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Regolamento condominiale: anche non firmato, può vincolare tutti

Altro nodo cruciale della controversia riguardava la validità del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali. L’appellante sosteneva che il regolamento non esistesse formalmente, o che comunque non fosse mai stato approvato né trascritto, come richiesto dall’art. 1138 c.c. per essere vincolante. Da ciò derivava, secondo la sua tesi, l’illegittimità della ripartizione delle spese “in parti uguali” anziché secondo millesimi, in deroga all’art. 1123 c.c.

Il Tribunale ha però respinto anche questo motivo, affermando un principio molto pratico e spesso sottovalutato: un regolamento condominiale può ritenersi valido ed efficace anche se mai formalmente approvato all’unanimità, se è stato di fatto applicato nel tempo e mai impugnato dai condomini.

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Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto ampiamente provata l’esistenza e l’effettiva operatività del regolamento, richiamando diverse delibere assembleari degli anni ‘90 e 2000 in cui si discuteva esplicitamente del regolamento e della sua applicazione. Il condomino in questione era a conoscenza di tali riunioni ma non aveva mai impugnato nulla, né aveva mai fornito la prova di essersi dissociato formalmente da precedenti giudizi (come previsto dall’art. 1132 c.c.).

Il Tribunale ha inoltre ricordato che già con una precedente sentenza (n. 2242/2016), passata in giudicato, era stata confermata la legittimità della ripartizione in parti uguali di alcune spese, proprio sulla base del regolamento interno del condominio. E in assenza di prova contraria, quella decisione fa stato anche nei confronti dell’attuale appellante.

Infine, per quanto riguarda la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, il giudice ha ribadito che, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., ciò è possibile solo in presenza di errori materiali evidenti o modifiche strutturali degli immobili tali da alterare in modo significativo i rapporti millesimali. Nessuno di questi presupposti, però, è stato dimostrato nel corso del giudizio.