Ristrutturazione condominio 2026: assemblea, spese e detrazioni

Una ristrutturazione condominiale non si esaurisce nella scelta dell’impresa e nell’approvazione del preventivo. Per ottenere il Bonus Ristrutturazioni nel 2026 devono combaciare la delibera assembleare, la corretta ripartizione delle spese, il fondo per i lavori straordinari, i pagamenti del condominio, la documentazione fiscale e la posizione personale di ciascun beneficiario.

Per le spese pagate dal condominio nel 2026 l’aliquota non è uguale per tutti: il singolo proprietario o titolare di un diritto reale può detrarre il 50% della propria quota se l’appartamento è la sua abitazione principale; negli altri casi si applica normalmente il 36%. Nello stesso edificio, quindi, due condòmini possono avere percentuali diverse pur partecipando al medesimo lavoro.

Questa guida si concentra sulla gestione operativa dei lavori comuni: assemblea, maggioranze, fondo speciale, millesimi, amministratore, condòmini morosi, condominio minimo, bonifici e documenti. Per l’elenco completo dei lavori sulle singole abitazioni e per le regole generali dell’agevolazione è disponibile la guida principale al Bonus Casa.

Bonus Ristrutturazioni in condominio: aliquote e limiti nel 2026

La legge di Bilancio 2026 ha prorogato per quest’anno le percentuali già applicate nel 2025. Per i lavori sulle parti comuni i requisiti dell’aliquota maggiorata devono essere verificati separatamente per ogni condòmino.

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L’abitazione principale è la dimora abituale, non coincide automaticamente con l’immobile acquistato usando le agevolazioni “prima casa”. Per il 50% servono sia il diritto di proprietà o un altro diritto reale, sia la destinazione dell’unità ad abitazione principale entro la fine dei lavori. L’inquilino e il familiare convivente possono avere diritto alla detrazione se sostengono realmente la spesa, ma nel 2026 applicano il 36% perché non sono titolari di un diritto reale.

Il limite ordinario è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare che compone l’edificio. Nei lavori comuni il massimale complessivo viene calcolato moltiplicando il limite per il numero delle unità, comprese le pertinenze autonomamente accatastate secondo la prassi fiscale applicabile. La spesa viene poi attribuita ai partecipanti in base ai millesimi o al diverso criterio corretto per quello specifico bene.

Il plafond dei lavori sulle parti comuni è autonomo rispetto a quello utilizzabile per gli interventi eseguiti all’interno del singolo appartamento. Il calcolo, però, può diventare complesso quando lo stesso progetto comprende categorie di lavori differenti, prosecuzioni di interventi iniziati in anni precedenti o più soggetti aventi diritto: amministratore e consulente fiscale devono ricostruire i limiti prima di emettere le certificazioni.

Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro operano inoltre i limiti generali alle detrazioni introdotti dall’articolo 16-ter del TUIR. L’amministratore certifica la quota condominiale attribuita, mentre il calcolo dell’importo effettivamente utilizzabile dipende dalla posizione fiscale personale. Nel 2026 il Bonus Ristrutturazioni viene normalmente fruito come detrazione diretta dall’IRPEF; sconto in fattura e cessione del credito non sono liberamente disponibili, salvo limitate situazioni transitorie previste dalla legge.

Quali sono le parti comuni dell’edificio

Le parti comuni sono individuate principalmente dall’articolo 1117 del Codice civile e dal titolo di proprietà. Ne fanno normalmente parte il suolo, le fondazioni, i muri maestri, pilastri e travi portanti, tetto e lastrico solare, scale, portoni, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate. Sono comuni anche i locali destinati ai servizi collettivi e gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive.

L’elenco non è rigido: la funzione del bene e i titoli possono dimostrare che una parte serve soltanto alcuni condòmini oppure appartiene in via esclusiva. Prima di applicare il criterio millesimale generale bisogna quindi verificare rogiti, regolamento di natura contrattuale, elaborati catastali e caratteristiche concrete dell’edificio.

Ai fini del Bonus Ristrutturazioni la nozione fiscale di parte comune è oggettiva. Può riferirsi a elementi che servono più unità immobiliari funzionalmente autonome anche quando l’intero fabbricato appartiene a un solo proprietario. Questa regola del Bonus Casa non deve essere estesa automaticamente ad altre agevolazioni che richiedono espressamente l’esistenza di un condominio civilistico.

Quali lavori condominiali sono detraibili

Sulle parti comuni residenziali sono agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria, che sulla singola abitazione non bastano normalmente ad aprire il Bonus Ristrutturazioni. Rientrano, se riferiti a beni comuni e correttamente documentati, lavori come:

• tinteggiatura e rifacimento degli intonaci delle parti comuni;
• riparazione o sostituzione di tegole, guaine, grondaie e pluviali;
• riparazione di portoni, cancelli, recinzioni e pavimentazioni comuni;
• manutenzione delle scale e dei pianerottoli;
• riparazione e mantenimento in efficienza degli impianti condominiali;
• interventi sulle facciate che non utilizzano un’agevolazione incompatibile;
• opere di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;
• eliminazione delle barriere architettoniche, sicurezza, prevenzione degli illeciti e risparmio energetico, quando ne ricorrono i requisiti.

Non basta chiamare un lavoro “condominiale”. La fattura, la delibera e la documentazione tecnica devono dimostrare che l’intervento riguarda realmente una parte comune. Se l’opera serve esclusivamente un appartamento, si applicano le regole dei lavori sulla singola unità; una manutenzione ordinaria privata non diventa detraibile soltanto perché l’appartamento si trova in condominio.

Condominio con negozi e uffici: chi può detrarre

Negli edifici misti conta la prevalenza residenziale. Quando oltre il 50% della superficie complessiva dei piani fuori terra è destinata ad abitazione, la detrazione per i lavori sulle parti comuni può spettare anche ai titolari delle unità non residenziali, se sono contribuenti ammessi all’agevolazione. Un negozio non può però diventare abitazione principale: per il suo proprietario nel 2026 l’aliquota non sarà quella maggiorata del 50%.

Se la superficie residenziale non supera il 50%, il beneficio per le spese comuni è riconosciuto ai possessori o detentori delle unità abitative, sempre nei limiti della quota loro attribuita. La prevalenza va verificata sulla situazione esistente all’inizio dei lavori e documentata: non è sufficiente contare il numero degli appartamenti e dei negozi.

Come si approvano i lavori in assemblea

Per gli interventi straordinari l’amministratore deve portare in assemblea un quadro sufficientemente definito: lavori proposti, relazione tecnica, preventivi comparabili, criterio di riparto, tempi, eventuali pratiche edilizie, sicurezza, incentivo fiscale e modalità di finanziamento. Una delibera generica aumenta il rischio di contestazioni e rende più difficile controllare varianti e costi.

Il verbale dovrebbe indicare almeno:

• la parte comune interessata e la natura delle opere;
• il preventivo approvato e l’impresa scelta;
• l’incarico al tecnico, al direttore dei lavori e agli eventuali coordinatori della sicurezza;
• il costo stimato e il criterio di ripartizione;
• costituzione e modalità di versamento del fondo speciale;
• autorizzazione all’amministratore a firmare contratto, eseguire bonifici e curare gli adempimenti fiscali;
• eventuali stati di avanzamento, penali, garanzie e riserve per imprevisti.

Quale maggioranza serve

Il quorum dipende dalla natura e dall’entità dell’opera, non dal fatto che esista una detrazione. Le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Le innovazioni ordinarie possono richiedere la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore; per alcune innovazioni di interesse sociale l’articolo 1120 richiama invece il quorum del secondo comma dell’articolo 1136.

Per decisioni non riconducibili a queste categorie, in seconda convocazione può essere sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Norme speciali, come quelle su efficienza energetica, barriere architettoniche e interventi antisismici, possono stabilire maggioranze differenti. Il tecnico e l’amministratore devono quindi qualificare l’opera prima della votazione.

I lavori urgenti necessari per evitare un danno possono essere ordinati dall’amministratore anche senza preventiva delibera, ma devono essere riferiti alla prima assemblea utile. L’urgenza va provata e non può essere usata per aggirare stabilmente il controllo assembleare.

Fondo speciale e contratto con l’impresa

Quando l’assemblea approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali legati agli stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. La delibera che ignora completamente questo obbligo è esposta a contestazioni.

Il fondo non sostituisce un contratto d’appalto preciso. Prima della firma devono essere controllati almeno identità e abilitazioni dell’impresa, DURC, assicurazione, capacità tecnica, subappalti, applicazione del contratto collettivo indicato, sicurezza, tempi e garanzie. Il contratto dovrebbe disciplinare:

• capitolato e documenti tecnici allegati;
• prezzo, IVA, stati di avanzamento e condizioni di pagamento;
• procedura scritta per varianti e lavori extra;
• termini di consegna e penali proporzionate;
• responsabilità per ponteggi, danni e occupazione delle parti comuni;
• collaudo, verifica finale, difetti e garanzie;
• documenti che l’impresa deve consegnare per bonus e sicurezza.

Per i lavori di importo complessivo superiore a 70.000 euro che utilizzano bonus edilizi deve essere verificata l’indicazione del contratto collettivo del settore edile negli atti richiesti. Per appalti agevolati sopra 516.000 euro va inoltre controllato l’obbligo di qualificazione SOA dell’impresa. Importi, soggetti e decorrenze devono essere valutati sul contratto concreto prima dell’affidamento.

Come si dividono spesa e detrazione tra i condòmini

La regola generale dell’articolo 1123 del Codice civile ripartisce le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in proporzione al valore della proprietà, salvo una diversa convenzione. Quando un bene serve i condòmini in misura diversa, la spesa deve essere ripartita in proporzione all’uso potenziale; se serve soltanto una parte dell’edificio, pagano i partecipanti che ne ricavano utilità.

Per scale e ascensori, lastrici solari di uso esclusivo e altri beni particolari operano criteri specifici. Non è quindi corretto usare automaticamente la tabella generale per ogni lavoro. La detrazione fiscale segue la spesa civilisticamente imputata e realmente sostenuta: non può essere ridistribuita liberamente fra i condòmini soltanto per sfruttare meglio la capienza IRPEF.

Un condomino contrario può evitare la spesa?

Votare contro non libera automaticamente dal pagamento. Se la delibera è valida e l’opera riguarda conservazione, manutenzione o sicurezza delle parti comuni, la quota resta dovuta anche dal dissenziente. Il condòmino può decidere di non utilizzare la detrazione fiscale, che è facoltativa, ma non per questo elimina il debito verso il condominio.

Un’eccezione riguarda alcune innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata, disciplinate dall’articolo 1121 del Codice civile. In quel caso i contrari possono essere esonerati dalla spesa e dall’uso, con la possibilità di partecipare successivamente contribuendo ai costi. Questa eccezione non comprende le normali opere necessarie su tetto, facciata, struttura o impianti comuni.

Chi ritiene la delibera illegittima deve impugnarla nei termini e nelle forme previste dall’articolo 1137; la semplice contestazione a voce o il mancato pagamento non sospendono automaticamente l’obbligo. Prima di creare una morosità è prudente far esaminare verbale e quorum da un professionista.

Quale data stabilisce l’anno della detrazione

Per i lavori sulle parti comuni conta l’anno in cui l’amministratore, o il condòmino incaricato, esegue il bonifico al fornitore. Il versamento interno del singolo partecipante al conto condominiale non determina l’anno fiscale dell’intervento.

Esempio: l’assemblea raccoglie le quote nel dicembre 2026, ma l’amministratore paga l’impresa nel gennaio 2027. La spesa condominiale è sostenuta nel 2027 e seguirà le aliquote applicabili a quell’anno, anche se i proprietari avevano già versato le somme. Negli anni di riduzione delle percentuali la programmazione dei bonifici è quindi decisiva, ma non deve trasformarsi in un pagamento anticipato privo di fattura, contratto e garanzie.

Per utilizzare la quota nella dichiarazione relativa all’anno del bonifico condominiale, il condòmino deve aver versato quanto gli è stato imputato entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. Se la precompilata non utilizza la spesa perché al 31 dicembre risultava non pagata, il contribuente che salda entro il termine della dichiarazione può inserirla dopo aver verificato requisiti e certificazione.

Bonifico parlante del condominio

Il pagamento all’impresa deve essere eseguito con il bonifico predisposto per i lavori edilizi, in modo che banca o Poste possano applicare la ritenuta prevista. Il documento deve contenere la causale relativa all’articolo 16-bis del TUIR, il codice fiscale del condominio, il codice fiscale dell’amministratore o del condòmino che effettua il pagamento e la partita IVA o il codice fiscale del fornitore.

Il singolo partecipante, invece, versa la propria quota al condominio con la modalità deliberata; non deve ripetere un secondo bonifico parlante direttamente all’impresa, salvo il diverso caso del condominio minimo gestito senza amministratore. Un pagamento individuale non coordinato può produrre fatture, ritenute e certificazioni incoerenti.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore coordina gli adempimenti deliberati e conserva la documentazione comune. In particolare deve verificare l’imputazione delle quote, eseguire correttamente i pagamenti, registrare quanto versato dai condòmini e rilasciare una certificazione dalla quale risultino spesa complessiva, quota attribuita e dati dell’intervento.

Deve inoltre trasmettere all’Anagrafe tributaria, entro la scadenza annualmente stabilita, i dati delle spese sostenute nell’anno precedente e delle quote riferite ai beneficiari. Per i dati 2025 il termine del 2026 è stato fissato al 16 marzo. La comunicazione distingue proprietario, titolare di diritto reale, conduttore o altro beneficiario e, dal riordino delle aliquote, deve gestire anche le informazioni necessarie a ricostruire il 50% o il 36%.

Il proprietario deve comunicare tempestivamente all’amministratore se la spesa sarà sostenuta da un soggetto diverso, come inquilino o familiare convivente. In mancanza di indicazioni, la comunicazione può essere associata al proprietario; l’altro avente diritto dovrà correggere la propria dichiarazione e dimostrare l’effettivo sostenimento.

Condominio minimo senza amministratore

Il condominio minimo è composto da non più di otto condòmini, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari. La nomina dell’amministratore non è obbligatoria, ma i lavori comuni e il bonus devono comunque essere gestiti in modo tracciabile.

Se il condominio minimo non ha un proprio codice fiscale, uno dei partecipanti può effettuare il bonifico parlante indicando il proprio codice fiscale. Gli altri riportano nella dichiarazione il codice fiscale del condòmino che ha pagato e devono poter dimostrare natura comune dell’opera, ripartizione, fatture, bonifico e versamento della propria quota.

È consigliabile formalizzare per iscritto decisione, incarico al pagatore, preventivo approvato e quote. L’assenza di amministratore non giustifica fatture generiche, pagamenti in contanti o accordi solo verbali.

Documenti da conservare

Il fascicolo dell’intervento dovrebbe consentire a un controllore di ricostruire decisione, esecuzione, pagamento e attribuzione della spesa. Vanno conservati, quando pertinenti:

• verbale assembleare e tabella di ripartizione;
• preventivi, capitolato, contratto e varianti approvate;
• titolo edilizio oppure dichiarazione sulla sua non necessità;
• fatture e ricevute dei bonifici parlanti;
• documentazione tecnica, direzione lavori e collaudo;
• DURC, documenti sulla sicurezza e comunicazione preliminare, se dovuta;
• ricevuta della comunicazione ENEA per gli interventi energetici;
• certificazione dell’amministratore per ogni beneficiario;
• prova dei versamenti effettuati dai singoli condòmini;
• eventuali consensi, autocertificazioni e indicazione dei beneficiari diversi dal proprietario.

Il Bonus Ristrutturazioni non sana abusi edilizi e non sostituisce CILA, SCIA, autorizzazione paesaggistica o altri atti necessari. Prima dell’avvio il tecnico deve verificare stato legittimo, pratica richiesta e compatibilità dell’intervento con i vincoli.

ENEA, sicurezza e altri adempimenti

La comunicazione ENEA è necessaria quando il lavoro agevolato comporta risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili, per esempio in caso di interventi sull’involucro o su determinati impianti. L’invio avviene attraverso il portale Bonus Casa entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo. Non va confusa con la comunicazione dell’amministratore all’Anagrafe tributaria.

Nei cantieri con più imprese, anche non contemporanee, o negli altri casi previsti dal D.Lgs. 81/2008 devono essere verificati coordinatori, piano di sicurezza e notifica preliminare. L’amministratore che affida i lavori non può limitarsi a richiedere il prezzo più basso: idoneità tecnico-professionale e obblighi del committente incidono anche sulla sicurezza dei residenti e sulla responsabilità del condominio.

Vendita dell’appartamento e più beneficiari

Se l’appartamento viene venduto mentre restano rate da utilizzare, in mancanza di un diverso accordo nell’atto le quote residue della detrazione seguono normalmente l’immobile e passano all’acquirente. Il rogito deve però disciplinare espressamente il punto, soprattutto quando alcuni bonifici condominiali sono già stati eseguiti e altri sono programmati dopo la vendita.

Quando più persone sostengono la quota riferita allo stesso appartamento, la certificazione o un’annotazione collegata deve indicare quanto effettivamente pagato da ciascuno. Non è possibile duplicare la spesa: il totale detratto dai diversi beneficiari non può superare la quota attribuita all’unità.

Errori frequenti nei lavori condominiali

• deliberare lavori straordinari senza costituire correttamente il fondo speciale;
• confondere il versamento del condòmino con il bonifico del condominio all’impresa;
• applicare il 50% indistintamente a tutti i partecipanti;
• usare la tabella millesimale generale quando il bene serve soltanto una parte dell’edificio;
• pagare con bonifico ordinario o con dati fiscali incompleti;
• non comunicare all’amministratore il beneficiario effettivo della quota;
• affidare l’appalto senza verificare DURC, sicurezza, CCNL o SOA quando richiesti;
• considerare detraibile una manutenzione ordinaria eseguita esclusivamente dentro un appartamento;
• omettere ENEA per un intervento energetico;
• pensare che il bonus sostituisca la regolarità edilizia e le autorizzazioni.

Domande frequenti

Nel 2026 tutti i condòmini possono detrarre il 50%?

No. Il 50% spetta al proprietario o titolare di diritto reale per la quota riferita all’unità adibita ad abitazione principale. Negli altri casi l’aliquota ordinaria è del 36%.

Un condomino contrario ai lavori deve pagare?

Se la delibera è valida e il lavoro riguarda conservazione o manutenzione necessaria delle parti comuni, sì. Il voto contrario non elimina la quota. Esistono eccezioni circoscritte per alcune innovazioni gravose o voluttuarie separatamente utilizzabili.

Se il condòmino non ha pagato entro il 31 dicembre perde tutto?

Non necessariamente. Se il condominio ha pagato l’impresa nell’anno di riferimento, il condòmino che versa la propria quota entro il termine di presentazione della relativa dichiarazione può utilizzare la detrazione dopo aver verificato certificazione e requisiti. La precompilata potrebbe non riportarla automaticamente.

Conta la data del bonifico del condòmino o dell’amministratore?

L’anno della detrazione è determinato dal bonifico eseguito dal condominio al fornitore. Il versamento del singolo partecipante serve invece a dimostrare che la quota è stata effettivamente sostenuta.

Il negozio al piano terra partecipa alla detrazione?

Dipende dalla prevalenza residenziale dell’edificio e dal tipo di contribuente. Se oltre il 50% della superficie fuori terra è residenziale, anche il titolare di una unità non abitativa può accedere al beneficio sulle parti comuni se rientra tra i soggetti ammessi; non può però applicare l’aliquota prevista per l’abitazione principale.

Il condominio minimo deve richiedere il codice fiscale?

Non è indispensabile ai soli fini della detrazione quando manca l’amministratore. Il bonifico può essere effettuato da un condòmino con il proprio codice fiscale, ma tutti devono conservare la prova che la spesa riguarda parti comuni e indicare in dichiarazione il codice del soggetto pagatore.

Serve sempre una CILA per i lavori condominiali?

No. Il titolo dipende dalla natura delle opere e dalle regole applicabili. Il tecnico deve stabilire prima dell’avvio se il lavoro è edilizia libera oppure richiede CILA, SCIA, Permesso di Costruire o autorizzazioni legate ai vincoli.

Fonti normative e istituzionali

• Legge di Bilancio 2026, proroga delle aliquote del Bonus Ristrutturazioni;
• Agenzia delle Entrate, aliquota maggiorata e posizione del singolo condòmino;
• Agenzia delle Entrate, guida alle ristrutturazioni edilizie;
• Normattiva, articolo 1136 del Codice civile e maggioranze assembleari;
• Agenzia delle Entrate, adempimenti dell’amministratore e condominio minimo;
• ENEA, comunicazione Bonus Casa per gli interventi energetici.