Manutenzione e ricostruzione in condominio: chi paga per soffitti e lastrici?

Le opere di manutenzione e ricostruzione in condominio devono essere realizzate seguendo il principio di base per cui ogni partecipante alla comunione ha diritto a godere delle parti comuni dell’edificio, ma ha anche il dovere di contribuire alle spese necessarie per la sua conservazione.

Per questo motivo, la normativa prevede che ogni condomino debba corrispondere la propria quota di spesa per i lavori che si svolgono sulle parti comuni, e che questa debba essere calcolata in proporzione al valore dell’unità che si detiene o di cui si è proprietari (o a diverse disposizioni stabilite nel regolamento condominiale).

Vediamo quali sono le regole da seguire per la manutenzione e ricostruzione di soffitti e lastrici in condominio.

Manutenzione e ricostruzione in condominio: spese in comune

Chiariamo innanzitutto che l’articolo 1123 del Codice Civile dispone che, per tutti i casi in cui esistano delle parti comuni che possono servire solo alcuni degli appartamenti in condominio, solo questi saranno tenuti a partecipare alle spese.

Tutti i condòmini infatti sono tenuti a contribuire ai costi in riferimento solo ai beni dei quali possono fare uso. In quest’ottica, ad esempio, se ci fossero dei condòmini contrari alla realizzazione di opere di innovazione, come magari l’installazione di un ascensore, questi possono rifiutarsi di partecipare alle spese se però rinunciano anche ad utilizzare l’ascensore (approfondisci qui)

In condominio, infatti, per tutti i beni che possono essere oggetto di utilizzazione separata, è possibile scegliere di non usufruirne, evitando di contribuire alle spese.

Non è invece possibile rifiutarsi di contribuire in riferimento a beni o spazi che vengono utilizzati obbligatoriamente.

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Soffitti, volte, solai: spese a carico di chi ne fa uso

L’art. 1125 cc disciplina nello specifico le opere di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai.

In caso di soffitti, volte e solai di proprietà comune, anche in questo caso si segue la regola secondo cui la spesa deve essere attribuita solo ai soggetti che possono farne uso.

Trattandosi qui di elementi che – nonostante la proprietà comune – in realtà sono generalmente ad uso di pochi (in particolare per soffitti e solai), i costi per la conservazione dovranno essere sostenuti solo dai condòmini interessati.

Se ad esempio ci fosse una riparazione da svolgere nel soffitto di un appartamento, alla spesa non dovranno partecipare tutti i condòmini, ma solo il proprietario del piano interessato e quello del piano sovrastante, dividendo il costo in parti uguali.

In questo caso, il proprietario o detentore del piano sottostante dovrà farsi chiaramente carico della manutenzione del proprio soffitto, mentre al proprietario del piano di sopra spetterà la conservazione del pavimento della propria abitazione.

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Lastrico in condominio: uso esclusivo e parte di edificio interessata

Per quanto riguarda i lastrici, il ragionamento è lo stesso fatto finora, ma con qualche differenza sostanziale.

Anche qui, di base, se il lastrico solare è un bene comune che viene normalmente utilizzato da tutti i condòmini, allora tutti parteciperanno alle spese di riparazione e manutenzione.

L’art. 1126 cc prevede invece che se i lastrici solari (o parte di questi) non dovessero essere ad uso comune di tutti i condòmini – perché, ad esempio, vengono effettivamente utilizzati solo dagli appartamenti posti all’ultimo piano – allora i soggetti interessati dall’uso esclusivo saranno tenuti a sostenere un terzo delle spese necessarie alla manutenzione e riparazione.

I restanti due terzi saranno invece a carico di tutti gli altri condòmini presenti nell’edificio che, pur non facendo effettivo utilizzo del lastrico, comunque avrebbero la possibilità di utilizzarlo.

In quest’ottica, è bene precisare che ciò riguarda solo gli appartamenti ubicati nella parte di condominio in cui il lastrico di trova. Se quindi il condominio dovesse essere composto da più edifici dotati di servizi distinti, la manutenzione del lastrico solare di uno degli edifici spetterà solo agli appartamenti che si trovano in quella parte di edificio.

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