Il Bonus Prima Casa concede la possibilità di poter acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale usufruendo di notevoli sconti sul pagamento delle imposte.

Ricordiamo inoltre che esiste anche un’agevolazione “potenziata” che nasce da tale disposizione, ovvero il Bonus Prima Casa under 36. In questo caso si azzerano completamente gli importi delle imposte se l’abitazione viene acquistata da soggetti che hanno massimo 35 anni (ovvero che non sono ancora entrati nell’anno in cui ne compiranno 36), e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Il Bonus per gli under 36 è stato rinnovato con la Legge di Bilancio 2023 ed è attualmente valido per gli acquisti perfezionati entro il 31 dicembre 2023 (approfondisci qui).

Tornando al Bonus Prima Casa “ordinario”, la disciplina che ne regolamenta l’applicazione prevede, tra l’altro, che il calcolo delle imposte (in forma ridotta) possa essere condotto sulla base di due differenti modalità.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: quando è applicabile il “prezzo-valore”?

Il calcolo della base imponibile per individuare il valore delle imposte dovute quando si acquista un’abitazione con il Bonus Prima Casa, può essere determinato in base:

  • Al valore corrispettivo della casa indicato nell’atto definitivo di compravendita;
  • Al valore catastale della casa, a prescindere dal prezzo di compravendita pattuito nel rogito.

La prima opzione è quella che si utilizza in genere per determinare la base imponibile sulla quale calcolare le imposte.

La seconda opzione invece è denominata “regola del prezzo-valore”, e per poterla applicare è necessario fare specifica richiesta.

In particolare, per calcolare la base imponibile con la regola del prezzo-valore, l’acquirente dovrà comunicare espressamente la scelta al notaio, e quest’ultimo dovrà validare e integrare la richiesta all’atto di compravendita.

Questa scelta tuttavia non viene concessa a chiunque. È difatti possibile applicare la regola del prezzo-valore solo se:

  1. L’acquirente è una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni;
  2. L’immobile è ad uso abitativo;
  3. Si acquista l’immobile da un soggetto privato o un’impresa non assoggettata al pagamento dell’IVA.
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Prima Casa e prezzo-valore: nessun limite per pertinenze

Si è riparlato della regola del “prezzo-valore” in merito all’usufrutto del Bonus Prima Casa con un recente quesito pubblicato sul portale FiscoOggi.

La domanda è la seguente:

“Atteso che la disciplina per le agevolazioni prima casa prevede che esse si applichino anche ad una sola pertinenza per categoria catastale, sulle ulteriori pertinenze si può applicare sempre il regime del “prezzo valore”?”

A questo proposito, il Fisco fa presente che non esiste alcun limite in questo senso, e che la regola del prezzo-valore legata al Bonus Prima Casa può essere estesa a tutte le pertinenze di cui l’abitazione dispone.

Nello specifico, si spiega, la normativa che regolamenta l’applicazione del prezzo-valore (Legge di Bilancio 2006, art. 1, comma 497), non cita alcun limite né riguardo alla tipologia delle pertinenze, né riguardo alla quantità delle stesse.

Pertanto, così come l’usufrutto del Bonus Prima Casa può essere esteso a tutte le pertinenze dell’abitazione oggetto di agevolazione, allo stesso modo, anche la regola del prezzo-valore è applicabile a tutte le pertinenze, a prescindere dalla quantità.

Il Fisco ricorda in ogni caso che è necessario che l’immobile principale sia a destinazione abitativa ed, inoltre, è fondamentale che risulti individuabile il rapporto di accessorietà delle pertinenze rispetto alla casa oggetto d’incentivazione.