Quando si ristruttura un appartamento o si costruisce un edificio, il primo disegno non basta per chiedere preventivi affidabili e aprire il cantiere. Serve passare dall’idea a misure, soluzioni tecniche, documenti per il titolo edilizio e istruzioni per chi eseguirà i lavori. È in questo percorso che si parla di progetto preliminare e progetto esecutivo. Le due espressioni, però, non hanno lo stesso significato in ogni intervento: nell’edilizia privata descrivono spesso fasi di lavoro concordate con il progettista; negli appalti pubblici i livelli sono definiti dal Codice dei contratti.

Confondere i due ambiti porta a due errori frequenti: credere che ogni piccola ristrutturazione debba avere per legge un «preliminare» e un «esecutivo» formalmente separati, oppure pensare che la pratica depositata in Comune contenga già ogni dettaglio necessario all’impresa. La domanda utile, per un committente, è quali elaborati occorrono per decidere, quali per ottenere o presentare il titolo e quali per costruire senza lasciare decisioni importanti al cantiere.

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Progetto preliminare ed esecutivo: la differenza pratica

Il preliminare — più precisamente uno studio iniziale o una proposta di fattibilità nell’incarico privato — verifica bisogni, stato dei luoghi, vincoli, alternative e ordine di grandezza della spesa. L’esecutivo sviluppa la soluzione scelta fino a renderla coordinabile tra architettura, strutture e impianti, misurabile nel computo e realizzabile con dettagli e specifiche. Più dettaglio non significa automaticamente più autorizzazione: il titolo edilizio dipende dal tipo di intervento e dalla legge, non dal nome dato alla cartella dei disegni.

In mezzo può esserci un insieme di elaborati per la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, con contenuto richiesto dal procedimento e dal regolamento locale. Nel privato non esiste una sequenza universale «preliminare → definitivo → esecutivo» da applicare a ogni lavoro. Un tecnico può consegnare più fasi distinte, accorparne alcune quando l’opera è semplice, oppure approfondire una parte prima delle altre se emerge un vincolo strutturale o impiantistico.

Su schermi piccoli la tabella si scorre orizzontalmente.

Passaggio nel lavoro privato Domanda a cui risponde Elaborati tipici, da adattare al caso
Studio iniziale o preliminare Che cosa si può e conviene fare? Rilievo, esigenze, alternative di layout o tecnologia, verifica iniziale di vincoli e budget indicativo
Progetto per il titolo edilizio Che cosa devo presentare o asseverare per poter intervenire? Elaborati e relazioni richiesti da CILA, SCIA o permesso, più eventuali atti settoriali
Progetto esecutivo Come si costruisce, con quali prestazioni, quantità e dettagli? Disegni quotati, particolari costruttivi, coordinamento specialistico, capitolato e computo

La tabella descrive funzioni, non tre obblighi identici per tutti. Per esempio, cambiare la distribuzione interna di un appartamento senza interessare le strutture richiede documenti diversi da un ampliamento o da una nuova costruzione; anche i controlli di conformità urbanistica, sismica, paesaggistica ed energetica dipendono dall’immobile e dal progetto.

Prima dei disegni: rilievo, obiettivi e fattibilità

Una proposta preliminare credibile parte dallo stato reale, non dalla sola planimetria catastale. Il tecnico confronta documentazione disponibile e rilievo, verifica dimensioni, accessi, quote, pareti, aperture e impianti esistenti. Se l’intervento è rilevante controlla la legittimità dello stato, la destinazione d’uso, eventuali vincoli e la compatibilità della soluzione con le norme locali. Le verifiche specialistiche vengono pianificate subito quando possono cambiare radicalmente il progetto.

Il committente dovrebbe mettere per iscritto ciò che vuole ottenere: numero e uso degli ambienti, accessibilità, prestazioni energetiche, materiali preferiti, data desiderata e budget complessivo, comprensivo non solo dell’impresa ma anche di parcelle, oneri, eventuali indagini e imprevisti. Il progettista può quindi confrontare due o tre soluzioni, spiegando cosa cambia per superficie utile, complessità del cantiere, autorizzazioni e costo atteso. Un rendering può aiutare a visualizzare gli spazi, ma non sostituisce rilievo e verifica tecnica.

In questa fase una stima economica è necessariamente meno precisa di un computo su un progetto definito. Se una soluzione dipende dalla portata di un solaio, dal passaggio delle tubazioni o da un vincolo paesaggistico non ancora verificato, va dichiarato come punto aperto. Presentare come «costo certo» una cifra ricavata da pochi metri quadrati può trasformare il preventivo successivo in una sorpresa.

Il progetto per la pratica edilizia non coincide sempre con l’esecutivo

Nel privato si individua prima la categoria dell’intervento e poi la procedura applicabile: attività libera, CILA, SCIA o permesso di costruire, salvo regimi e autorizzazioni particolari. La guida al permesso di costruire spiega quando serve e come si richiede. Non è corretto affermare che per ogni ristrutturazione occorra il permesso: lavori diversi seguono titoli diversi e alcuni non richiedono un titolo edilizio ordinario.

L’articolo 20 del DPR 380/2001 collega la domanda di permesso agli elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e agli altri documenti pertinenti. La CILA, nei casi ammessi, comprende elaborati e asseverazione del tecnico secondo l’articolo 6-bis. Nessuna delle due formule significa che ogni nodo costruttivo, scelta di prodotto o coordinamento impiantistico sia già risolto nella pratica amministrativa.

Un elaborato depositato può mostrare la nuova distribuzione dei locali e le superfici, ma lasciare ancora da definire stratigrafie, attacchi, quote di posa, interferenze tra impianti e tempi di lavorazione. Al contrario, in certi interventi specifici la pratica può richiedere documenti tecnici anche molto approfonditi. È il contenuto effettivo degli atti, non l’etichetta «definitivo», a dire che cosa è stato progettato e approvato.

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Che cosa deve contenere un esecutivo utile al cantiere

Il progetto esecutivo traduce le decisioni in istruzioni verificabili. Il livello di dettaglio va proporzionato all’intervento: una piccola sistemazione interna non produce lo stesso fascicolo di una nuova palazzina, ma gli aspetti che possono generare errori e varianti vanno definiti prima di ordinare materiali e iniziare demolizioni. In particolare, è utile chiedere al progettista:

  • Tavole quotate e stato di fatto/progetto: piante, sezioni e prospetti necessari, con misure, livelli e demolizioni o nuove opere riconoscibili.
  • Dettagli costruttivi: nodi tra materiali, impermeabilizzazioni, isolamento, fissaggi, giunti e finiture nei punti critici.
  • Coordinamento specialistico: progetto strutturale e degli impianti quando dovuti, spazi tecnici, passaggi, aperture e interferenze, evitando che un impianto renda irrealizzabile una soluzione architettonica.
  • Specifiche e prestazioni: capitolato o indicazioni equivalenti su materiali, componenti, posa, prove e caratteristiche richieste; il marchio non sostituisce i requisiti.
  • Quantità e costi: voci misurabili per confrontare le offerte, distinguere opere comprese ed escluse e gestire eventuali varianti.
  • Fasi e sicurezza: accessi, lavorazioni interferenti e documenti di sicurezza quando richiesti dal cantiere; tali adempimenti non sono assorbiti automaticamente dai disegni esecutivi.

Il computo metrico estimativo elenca lavorazioni, unità di misura, quantità e prezzi. Si basa su un progetto sufficientemente definito: se le quantità cambiano dopo la scelta dell’impresa, cambia anche la comparabilità dei preventivi. I prezzari edilizi sono un riferimento per formulare o controllare le voci, non la garanzia che ogni offerta reale coincida con un valore tabellare.

Un buon esecutivo chiarisce anche chi decide se in cantiere emerge una condizione imprevista: il progettista o direttore dei lavori valuta la soluzione, il committente approva l’eventuale variante e l’impresa riceve un elaborato aggiornato. Indicazioni verbali non tracciate sono terreno fertile per contestazioni su costi e responsabilità.

Tre esempi: dal piccolo intervento alla nuova costruzione

Ridistribuire un appartamento

Il proprietario vuole unire soggiorno e cucina e rifare il bagno. Il preliminare confronta soluzioni di layout e controlla pareti, scarichi e aerazione. Il tecnico verifica il titolo edilizio effettivamente applicabile e predispone gli elaborati dovuti. Prima che l’impresa lavori, un esecutivo proporzionato definisce demolizioni, nuove pareti, quote di pavimento, spostamento degli scarichi, punti elettrici, rivestimenti e quantità. Se si tocca una parete portante, l’analisi cambia subito e occorrono gli approfondimenti strutturali pertinenti.

Rifare involucro e impianti di una casa

Qui le scelte non sono solo estetiche. Isolamento, serramenti, ventilazione, generatore e distribuzione devono funzionare insieme. Una soluzione preliminare può confrontare scenari e costi; la documentazione per il titolo e per gli adempimenti energetici segue le regole applicabili; l’esecutivo definisce stratigrafie, ponti termici, passaggi impiantistici e sequenza dei lavori. Se questi dettagli mancano, il preventivo può non includere lavorazioni decisive.

Costruire un nuovo edificio

Lo studio iniziale valuta lotto, destinazioni ammesse, ingombri, accessi e budget. Il progetto per il permesso deve dimostrare la conformità alla disciplina edilizia e urbanistica con gli elaborati richiesti. Prima di costruire, la definizione delle strutture, degli impianti, dell’involucro e dei dettagli di posa permette di coordinare specialisti, quantità e affidamento. Il permesso non autorizza a ignorare prescrizioni, depositi o altri atti necessari all’esecuzione.

Nei lavori pubblici: PFTE ed esecutivo sono livelli regolati

Per i contratti pubblici, il quadro è diverso. L’articolo 41 del D.Lgs. 36/2023 articola la progettazione dei lavori in progetto di fattibilità tecnico-economica (PFTE) e progetto esecutivo; l’Allegato I.7 ne disciplina i contenuti. Il PFTE approfondisce bisogni, alternative e soluzione da realizzare, stimando il quadro economico e verificandone la fattibilità. L’esecutivo definisce compiutamente l’opera e i dettagli necessari per eseguirla. La stazione appaltante deve inoltre applicare la verifica della progettazione prevista dall’articolo 42.

La parola «preliminare» può comparire ancora in documenti e conversazioni per abitudine storica. Nei lavori pubblici, però, non va spacciata per un livello generale aggiuntivo del Codice 2023; neppure il «definitivo» è uno dei due livelli ordinari dell’articolo 41. La disciplina contiene regole ed eccezioni specifiche per alcuni affidamenti, fra cui ipotesi di manutenzione: per un contratto concreto occorre verificare il testo vigente, l’incarico e gli atti di gara. Non si possono trasferire automaticamente termini, elaborati e procedura degli appalti pubblici alla ristrutturazione di un privato.

Incarico, costi e consegne: cosa chiedere al progettista

Non esiste un prezzo unico per «il preliminare» o «l’esecutivo». Incidono dimensione e complessità dell’opera, disponibilità di rilievi affidabili, presenza di vincoli, numero di specialisti, indagini e quantità di varianti richieste. Un confronto tra parcelle ha senso solo se le prestazioni sono confrontabili. Prima dell’incarico è utile concordare per iscritto quali elaborati saranno consegnati, in quali fasi, con quante revisioni e con quali esclusioni.

Chiedere anche chi cura la pratica edilizia, chi coordina strutture e impianti, chi redige computo e capitolato, chi svolge direzione lavori e sicurezza quando dovute, e se i file modificabili sono compresi. L’importo della sola progettazione non coincide con il costo complessivo dell’operazione: il quadro economico può includere indagini, diritti, oneri, lavori, imposte e accantonamento per imprevisti. Se il budget è rigido, dichiararlo all’inizio permette di correggere una soluzione non sostenibile prima di completarne i dettagli.

Prima di inviare richieste alle imprese, il committente può fare una verifica semplice: tutte ricevono le stesse tavole, la stessa versione del computo e lo stesso capitolato? Le offerte distinguono inclusioni, esclusioni e tempi? Sono risolte le principali interferenze? Senza questa base, scegliere il preventivo più basso può voler dire scegliere quello con più voci mancanti.

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Gli errori da evitare nel passaggio al cantiere

  1. Saltare le verifiche iniziali: il disegno è attraente ma si scoprono dopo vincoli, difformità o limiti impiantistici.
  2. Usare la pratica comunale come unico progetto d’appalto: l’impresa deve attribuire un prezzo a dettagli ancora indeterminati.
  3. Chiedere preventivi su versioni diverse: non si riesce più a confrontare costi e qualità delle offerte.
  4. Confondere fattibilità e costo definitivo: una stima iniziale non sostituisce quantità e specifiche del progetto approfondito.
  5. Non governare le varianti: una modifica in cantiere senza disegno, prezzo e approvazione può alterare titolo, tempi e budget.

Il livello di progettazione giusto non è quello con più tavole in assoluto, ma quello che risponde alle decisioni ancora aperte. Se l’opera è semplice, la documentazione può essere essenziale; se coinvolge struttura, involucro, impianti e più imprese, risparmiare sul coordinamento iniziale spesso sposta il problema sul cantiere.

Domande frequenti

Il progetto preliminare è obbligatorio per ogni ristrutturazione privata?

No. Nel privato è una fase di studio e confronto utile soprattutto quando ci sono alternative da valutare, ma non un livello formalmente imposto a ogni intervento. Restano obbligatori gli elaborati e gli adempimenti previsti per il lavoro concreto.

La CILA o la SCIA sono già un progetto esecutivo?

Non necessariamente. Gli elaborati per il titolo devono soddisfare il relativo procedimento; per affidare ed eseguire i lavori possono servire ulteriori dettagli, quantità, specifiche e coordinamento tra specialisti.

Per chiedere un permesso di costruire serve sempre un esecutivo completo?

La domanda richiede gli elaborati progettuali previsti dall’articolo 20 del DPR 380/2001 e dal regolamento edilizio pertinente. Un fascicolo esecutivo per il cantiere può richiedere approfondimenti ulteriori e adempimenti specialistici.

Qual è la differenza tra PFTE e progetto preliminare?

PFTE è il livello di fattibilità tecnico-economica disciplinato per i lavori pubblici dal Codice dei contratti. «Preliminare» in un incarico privato indica di solito uno studio iniziale, con contenuti da definire nel contratto; i due termini non sono automaticamente equivalenti.

Negli appalti pubblici esiste ancora il progetto definitivo?

Il Codice dei contratti del 2023 prevede ordinariamente due livelli, PFTE ed esecutivo. Il «definitivo» apparteneva al sistema precedente e può restare in documenti storici o in procedure regolate da norme transitorie, da verificare caso per caso.

Si possono chiedere preventivi prima del progetto esecutivo?

Si possono richiedere stime preliminari, dichiarandone le incertezze. Per confrontare offerte impegnative servono invece elaborati, quantità e specifiche abbastanza omogenei da far prezzare alle imprese le stesse lavorazioni.

Chi paga le modifiche al progetto durante i lavori?

Dipende dall’incarico e dal contratto con l’impresa, oltre che dalla causa della modifica. Prima di eseguirla conviene formalizzare nuovo disegno, effetti su titolo e sicurezza, prezzo, tempi e approvazione del committente.

Fonti istituzionali