Acquisto casa abusiva: la responsabilità dell’agenzia immobiliare

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Quando si compra casa, capita spesso di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, in modo che possa fare da tramite all’acquisto. Ovviamente, l’agenzia immobiliare avrà diritto ad una parcella per procedere all’intermediazione.

Ma cosa accade se, dopo l’acquisto, ci si accorge che sul fabbricato grava un abuso edilizio? L’agenzia immobiliare ha diritto anche in questo caso a ricevere la sua retribuzione?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ricordato quali sono le responsabilità dell’agenzia nell’acquisto di un immobile. E ha chiarito in che modo può procedere l’acquirente di fronte a situazioni del genere, sia nei confronti dell’agenzia, sia per quanto riguarda il venditore.

Acquisto casa abusiva: l’agenzia ha l’obbligo di sapere

L’ordinanza della Cassazione in merito a tale argomento è la n. 784 del 16 gennaio 2020. Qui la Corte ha affermato prima di tutto che l’intermediario immobiliare, nel momento in cui prende in carico una pratica, acquisisce degli obblighi ben precisi nei confronti del cliente.

Egli deve necessariamente informarsi su tutto ciò che riguarda l’immobile. Deve sapere se su di esso sussistono degli abusi edilizi, se sono stati emessi ordini di pignoramento, e anche se è mai stato ipotecato. Se l’agenzia immobiliare non provvede a documentarsi sulla situazione della casa che intende proporre al cliente, ciò si intende come violazione delle responsabilità e del ruolo dell’agenzia.

L’agenzia infatti è obbligata a consultare tutti i documenti presenti nel Catasto e nei Registri Immobiliari, per verificare tutte le informazioni relative al fabbricato in questione.

Nel momento in cui, infatti, la stessa agenzia non è a conoscenza delle suddette eventuali condizioni dell’immobile, non avrà possibilità di informare il suo cliente in merito. E, se il cliente non riceve tutte le informazioni inerenti all’immobile prima di acquistarlo, significa che l’agenzia non ha fatto un lavoro corretto. Per cui, non avrà più diritto alla sua provvigione.

In conclusione, la sentenza della Cassazione dichiara che: se l’agenzia immobiliare non ha informato il cliente che l’immobile è soggetto ad abuso edilizio prima della firma dell’atto di vendita, il cliente avrà diritto a non pagare la parcella all’agenzia.

Il ruolo del venditore: sanatoria, demolizione o risarcimento

Ma non è finita qui, perché l’acquirente potrà agire non solo contro l’agenzia immobiliare, ma anche contro lo stesso proprietario dell’immobile. Che, come l’agenzia, ha taciuto riguardo all’abuso edilizio pendente sul fabbricato.

Innanzitutto, l’acquirente può esercitare il suo diritto di recesso dall’atto di vendita, se non ha ancora firmato il compromesso. Se invece ciò è già avvenuto, il soggetto avrà diritto a richiedere la sanatoria o la demolizione dell’abuso edilizio, con spese a carico del proprietario venditore.

Se, al momento della firma dell’atto finale, il venditore non ha ancora provveduto a sanare o demolire l’abuso, l’acquirente è tenuto a non firmare il contratto. Inoltre, potrà richiedere il risarcimento danni al venditore, e anche il rimborso di tutti gli anticipi versati.