Condono e limiti di volume: il Comune deve verificare anche i piani adottati

Un diniego di condono fondato sui limiti di volume deve partire dalla disciplina urbanistica corretta. Se la legge distingue tra opere conformi e non conformi ai piani approvati o adottati a una determinata data, il Comune non può applicare automaticamente la soglia più restrittiva senza verificare quale previsione riguardi l’intervento.

È il problema affrontato dal TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, nella sentenza n. 15471/2026, pubblicata il 1° ottobre 2026. Il Tribunale accoglie il ricorso contro il rigetto di una domanda del terzo condono: era stato trascurato un piano particolareggiato già adottato nel 1998, rilevante per individuare i limiti applicabili all’ampliamento. Il diniego viene annullato, ma il giudice non rilascia direttamente il titolo in sanatoria.

La domanda del 2004 e il diniego del Comune

La vicenda riguarda un ampliamento di un immobile a destinazione commerciale a Roma. La domanda di condono era stata presentata il 10 dicembre 2004 dall’allora proprietario, sulla base del decreto-legge n. 269/2003 e della legge regionale Lazio n. 12/2004. Il ricorso è stato proposto dall’attuale proprietaria.

Il Comune aveva respinto l’istanza con un provvedimento del 12 marzo 2025, notificato il successivo 1° settembre. La ragione era il superamento dei limiti volumetrici previsti per gli ampliamenti non conformi alla disciplina urbanistica. Prima del rigetto erano state comunicate le ragioni ostative ed erano state presentate osservazioni.

L’interessata sosteneva però che l’opera rispettasse le prescrizioni del piano di recupero relativo all’area. Di conseguenza, chiedeva l’applicazione della diversa previsione regionale riservata alle opere urbanisticamente conformi. Il Comune aveva ritenuto che questa conformità non fosse stata dimostrata.

Perché la conformità cambia i limiti di volume

La distinzione decisiva si trova nell’articolo 2, comma 1, della legge regionale Lazio n. 12/2004. Per gli ampliamenti esaminati nella controversia, il TAR mette a confronto due fattispecie:

• Lettera a): opere non conformi alle norme urbanistiche e agli strumenti approvati o adottati al 31 marzo 2003, con il limite del 20% della volumetria originaria o, in alternativa, di 200 metri cubi;
• Lettera d): opere prive del titolo o difformi da esso, ma conformi alle prescrizioni urbanistiche a quella data. La norma rinvia ai limiti nazionali dell’articolo 32, comma 25, del decreto-legge n. 269/2003: per gli ampliamenti, 30% della volumetria originaria o, in alternativa, 750 metri cubi.

Non sono soglie da scegliere liberamente in base a quella più conveniente. Prima occorre stabilire in quale fattispecie ricada l’opera. Nel caso esaminato, trattarla come non conforme significava utilizzare parametri molto più stringenti rispetto a quelli richiamati per l’intervento conforme.

Si tratta della disciplina del terzo condono applicata nel Lazio, non di una regola nazionale indistinta per ogni abuso. Resta inoltre fermo il requisito storico dell’ultimazione entro il 31 marzo 2003: il confronto sui volumi non elimina gli altri presupposti della pratica.

Il piano era adottato prima del 31 marzo 2003

Il TAR considera accertato che l’area interessata dall’ampliamento fosse compresa nel piano particolareggiato di recupero e che i relativi parametri fossero stati rispettati. Il piano non risultava ancora approvato entro il 31 marzo 2003, ma era stato adottato nel 1998.

Questo dato non era secondario. La lettera d) non richiama soltanto gli strumenti approvati: comprende anche quelli adottati alla data indicata. Il fatto che mancasse ancora l’approvazione non consentiva quindi di ignorare quel piano nella verifica richiesta dalla legge sul condono.

Il giudice riconduce perciò la vicenda alla previsione della lettera d) e al rinvio ai limiti nazionali. Non afferma che qualunque piano adottato renda automaticamente legittimi tutti gli edifici dell’area: verifica una precisa corrispondenza tra il piano, il momento rilevante e l’opera oggetto della domanda.

Le previsioni del Comune non potevano essere ignorate

Nelle osservazioni presentate dopo il preavviso di rigetto era stata segnalata la conformità urbanistica dell’ampliamento. Il provvedimento finale aveva però respinto quell’argomento perché non sarebbe stato adeguatamente provato dall’interessata.

Il TAR distingue questa situazione dall’ordinario onere di dimostrare i fatti posti a sostegno della propria domanda. Qui il tema riguardava una pianificazione proveniente dalla stessa amministrazione che aveva deciso la pratica. Il Comune conosceva, o avrebbe dovuto conoscere, la disciplina dell’area e verificare il rapporto tra quelle prescrizioni e l’ampliamento.

Il ricorso richiamava anche l’articolo 6 della legge n. 241/1990, sui compiti del responsabile del procedimento. La disposizione prevede l’accertamento d’ufficio dei fatti e consente richieste di chiarimenti, rettifiche e approfondimenti istruttori. Nella vicenda, la verifica non poteva essere sostituita dal solo rilievo che la conformità al piano comunale non fosse stata dimostrata dal privato.

Che cosa cambia dopo l’annullamento del diniego

Il Tribunale accoglie il ricorso e dispone l’annullamento del provvedimento, con una nuova valutazione amministrativa che tenga conto di quanto stabilito nella sentenza. Il Comune deve quindi riesaminare la pratica rispettando il criterio individuato dal giudice.

Non è un condono concesso direttamente dal TAR. L’eliminazione del diniego non equivale alla consegna di un titolo edilizio già perfezionato. È invece un risultato concreto sul procedimento: la domanda non può essere nuovamente valutata ignorando il piano adottato e la conformità riconosciuta nella motivazione.

Roma Capitale viene inoltre condannata a rimborsare alla ricorrente 1.500 euro di spese di giudizio, oltre agli oneri di legge. Si tratta delle spese processuali liquidate nella controversia, non di un risarcimento del valore dell’immobile o dei costi sostenuti per l’ampliamento.

Per le vecchie pratiche conta la disciplina storica

Il passaggio utile per chi sta ricostruendo una domanda di condono è temporale: non basta consultare soltanto la destinazione urbanistica attuale. In questo caso occorreva capire quali strumenti fossero già approvati o adottati al 31 marzo 2003 e come disciplinassero l’intervento.

Per orientarsi tra elaborati e norme è utile la guida al Piano regolatore di Roma. La verifica della vecchia pratica richiede però di recuperare anche la versione storica pertinente: una modifica successiva non sostituisce automaticamente la disciplina richiesta dalla legge di condono.

Il tecnico può collegare domanda, elaborati dell’opera, atti di adozione o approvazione del piano e parametri urbanistici. Questa ricostruzione rende preciso il confronto sul volume, anziché limitarsi a ripetere la soglia numerica più favorevole. Resta necessario verificare gli altri requisiti previsti dalla disciplina applicabile.

La sentenza riguarda una domanda depositata nel 2004 e un diniego del 2025. Non apre nuovi termini per il terzo condono e non estende automaticamente lo stesso esito a immobili, Regioni o piani differenti.

Fonti e riferimenti

• Consiglio regionale del Lazio — legge regionale 8 novembre 2004, n. 12, articolo 2, comma 1, lettere a) e d), testo coordinato.
• Normattiva — decreto-legge n. 269/2003, articolo 32, comma 25, limiti del terzo condono, testo del 12 marzo 2025.
• Normattiva — legge n. 241/1990, articolo 6, compiti del responsabile del procedimento, testo alla data del diniego.